Züblin erzielte im Geschäftsjahr 2011/2012 ungeachtet des erwartungsgemäss tieferen Mietertrags einen soliden Gewinn

05.06.2012, Züblin Immobilien Holding AG veröffentlicht die Resultate für das Geschäftsjahr 2011/2012. Diese entsprechen den am 27. April 2012 vorläufig publizierten Zahlen. Züblin erwirtschaftete einen konsolidierten Gewinn von CHF 4,7 Mio. Per Ende März 2012 beträgt der EPRA Net Asset Value CHF 5.81 pro Aktie. Der Umbau des Projekts "Newtime" ("Jatte 1") in Paris hat begonnen.

Finanzzahlen, Kosten konsequent weiter reduziert
Züblin erzielte im Geschäftsjahr 2011/2012 einen Mietertrag von CHF 73 Mio., was einen Rückgang von 20% gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Grund für die Abnahme sind die Verkäufe von nichtstrategischen Liegenschaften, die vorübergehend wegfallenden Mieterträge wegen der Renovation von mehreren Gebäuden, insbesondere von "Newtime" ("Jatte 1"), einer grossen Liegenschaft an bester Lage in Paris, sowie die weitere Abschwächung des Euro. Trotz der Mindereinnahmen gelang es Züblin dank weiteren Kostenreduktionen von über 8%, einen konsolidierten Gewinn von CHF 4,7 Mio. zu erwirtschaften (Vorjahr: CHF 7,3 Mio.). Gleichzeitig konnte der Gewinn der Aktionäre um CHF 4,1 Mio. gesteigert werden und betrug per Bilanzstichtag CHF 3,3 Mio. gegenüber einem Verlust von CHF 0,8 Mio. im Vorjahr.

Portfolio weiter der Strategie angepasst
Der Wert des Portfolios von Züblin betrug Ende März 2012 CHF 1‘206 Mio. Dies bedeutet eine Reduktion von CHF 76 Mio. gegenüber CHF 1‘282 Mio. im letzten Geschäftsjahr. Diverse Faktoren erklären diese Veränderung. Auf der einen Seite wurde der Wert durch Investitionen im Umfang von CHF 35 Mio. gesteigert und auf der anderen Seite verkaufte die Gesellschaft Liegenschaften in Deutschland und den Niederlanden im Umfang von CHF 39 Mio. Der Einfluss der Fremdwährung minderte den Portfoliowert zudem um CHF 69 Mio. Weiter wurde der Bestand durch negative Marktwertveränderungen von CHF 3 Mio. reduziert. Diese haben sich in den einzelnen geografischen Märkten unterschiedlich entwickelt. So stieg der Marktwert des Schweizer Portfolios um 4,5%. Die Aufwertung beruht vor allem auf tieferen Diskontierungssätzen basierend auf abgeschlossenen Transaktionen sowie dem dank Renovationsarbeiten verbesserten Risikoprofil der Liegenschaften. Die Bewertung des Portfolios in Frankreich bzw. jenes in Deutschland verminderte sich leicht um 0,2% resp. 1,1%. Dagegen verringerte sich der Wert des niederländischen Portfolios um deutliche 10%. Die hohe Abwertung spiegelt die strukturell bedingten Leerstände im niederländischen Immobiliensektor und den daraus folgenden Druck auf die Marktmieten. Züblin gelang es, das Portfolio durch den Verkauf von sieben nichtstrategischen Liegenschaften in Deutschland und den Niederlanden weiter zu optimieren. Der Leerstand (ohne Renovationsobjekte) ist unverändert im Vergleich zum Vorjahr bei 11,4%.

Fremdfinanzierung, durchschnittliche Zinsbelastung stabil
Die Gesellschaft hat zurzeit Hypotheken im Umfang von CHF 774 Mio. ausstehend, was einem konsolidierten Loan to Value (LTV) von 64,2% entspricht. Aufgrund der überproportionalen Tilgungen im Zusammenhang mit Verkäufen wie auch den zusätzlichen Tilgungen bei Verlängerungen konnte der LTV im vergangenen Geschäftsjahr um 4,6 Prozentpunkte reduziert werden. Die Finanzierungskosten betrugen CHF 37 Mio. gegenüber CHF 46 Mio. im Vorjahr. Die Differenz resultierte aus den getätigten Verkäufen und dem Wechselkurseffekt. Der durchschnittliche Zinssatz für die Gruppe war mit 4,5% stabil.

Eigenkapital pro Aktie tiefer wegen Euro und Zinsderivaten
Am 31. März 2012 betrug das Eigenkapital pro Aktie CHF 4.78 gegenüber CHF 5.27 im Vorjahr. Die wesentlichen Einflüsse für die negative Veränderung waren die Abwertung des Euro mit CHF 0.25, wie auch die negative Bewertung der derivativen Finanzinstrumente mit CHF 0.30. Der EPRA Net Asset Value betrug CHF 5.81 gegenüber CHF 5.94 im Vorjahr. Die EPRA Eigenkapitalquote entspricht 31,8% und liegt damit 1,1 Prozentpunkte höher als im Vorjahr.

Umbau von "Newtime" in Paris gestartet
Züblin hat die Planung der Gross-Renovation des Gebäudekomplexes "Newtime" in Paris zielkonform abgeschlossen. Nachdem die Baufreigabe nun erteilt wurde, hat die französische Tochtergesellschaft im März 2012 den Startschuss für den Umbau gegeben. Die Arbeiten sind bereits im vollen Gang. Die Übergabe des Gebäudes ist für den 15. März 2014 geplant. Züblin baut "Newtime" strategiegemäss in ein modernes und energieeffizientes Bürogebäude um.

Wie beim Halbjahresabschluss bekannt gegeben, hat Züblin die Finanzierung des Umbauprojekts intern geregelt. Züblin Immobilien Holding AG stellt der Projektgesellschaft in Frankreich ein eigenkapitalähnliches Darlehen (Mezzanine Finanzierung) zur Verfügung. Die Vergütungen entsprechen Marktkonditionen für ähnliche Projektfinanzierungen. Neben dem Zinssatz von 9½% wird Züblin mit ihrem Darlehen im Verhältnis zum Eigenkapital der Projektgesellschaft an einem möglichen Grundstücksgewinn nach dem Umbau partizipieren.


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Über Züblin Immobilien Holding AG:

Die Züblin Immobilien Gruppe verfolgt eine Wertschöpfungsstrategie durch selektive Käufe, aktive Bewirtschaftung und optimale Verkäufe von Geschäftsliegenschaften in europäischen Wirtschaftsregionen; auf eigene Entwicklungsobjekte wird verzichtet.

Das Portfolio umfasst 85 Liegenschaften in 5 Ländern mit einem Marktwert von CHF 2,1 Milliarden.

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